Ukoliko ste se odlučili za kupovinu stana, bilo u izgradnji (o čemu detaljnije možete pročitati na ovom linku) bilo postojećeg (o čemu detaljnije možete pročitati na ovom linku), a ne raspolažete dovoljnom količinom novca u gotovini, možete optirati za kupovinu na (stambeni) kredit, što iziskuje komplikovaniju proceduru u odnosu na slučaj kupovine stana u gotovini.
Prvi korak je da vam banka odobri kredit, odnosno iznos kredita, način otplate, visinu rate i druge elemente koji će naknadno sačinjavati ugovor o kreditu koji zaključujete sa bankom. Takođe, banka će vam zatražiti određenu dokumentaciju u pogledu vašeg radno-pravnog statusa.
Nakon što vam je kredit konačno odobren, sledi ni malo jednostavna procedura do kupoprodaje, koju ćemo pokušati da pojasnimo u nastavku teksta.
PREDUGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Ono što se nužno sastavlja i zaključuje u postupku kupovine stana na kredit jeste Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, što je preduslov svake banke. Banke, u praksi, ne zahtevaju da im bude dostavljen overen predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, međutim, takav ugovor u skladu sa zakonom ne proizvodi pravno dejstvo. Stoga je uvek naš savet klijentima da overe predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Overa predugovora ne iziskuje dodatne troškove notarske overe jer se u tom slučaju ukupna taksa za overu “glavnog“ ugovora deli na pola, od čega se jedna polovina uplaćuje prilikom overe predugovora, a druga prilikom overe konačnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Treba napomenuti da se sa zaključenjem predugovora prodavcu uglavnom plaća određeni iznos kapare koji zapravo predstavlja deo ili celokupan iznos učešća koji se isplaćuje iz sopstvenih sredstava kupca i koji uglavnom ne bude beznačajan iznos što je još jedan razlog za overu predugovora.
PROCENA NEPOKRETNOSTI OD STRANE PROCENITELJA
U procesu odobrenja kredita banke će vam zahtevati i procenu nepokretnosti izvršenu od strane procenitelja, pri čemu se vrednost nepokretnosti utvrđuje primenom sledecih elemenata: korisna površina i prosečna cena kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti u zoni u kojoj se nalazi nepokretnost.
ZALOŽNA IZJAVA I ZAHTEV ZA UKNJIŽBU ZALOŽNOG PRAVA
Da bi banka isplatila kredit potrebno joj je sredstvo obezbeđenja da će taj kredit biti zaista i otplaćen što je uvek hipoteka na stanu koji je predmet kupoprodaje. Dakle, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se ne može zaključiti odnosno banka neće isplatiti novac dok se ne upiše hipoteka na stanu koji je predmet kupoprodaje. Imajući u vidu dakle, da se hipoteka upisuje (registruje u nadležnom katastru nepokretnosti) pre zaključenja ugovora, u kom momentu je prodavac još uvek vlasnik stana, prodavac je taj koji založnom izjavom dozvoljava upis hipoteke na nepokretnosti u svom vlasništvu. Međutim, s obzirom da hipoteka “prati nepokretnost“ na kojoj je zasnovana, to znači da i kada dođe do prenosa vlasništva sa prodavca na kupca, hipoteka i dalje ostaje upisana na predmetnom stanu-sve dok se kredit ne isplati u celosti, nakon čega banka podnosi nadležnom katastru nepokretnosti zahtev za brisanje hipoteke, a sve u skladu sa ugovorom o kreditu.
UGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Sam ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je sadržinski isti kao i predugovor s tim da mora biti prilaođen odredbama ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Takav ugovor sadrži pre svega podatke o prodavcu i kupcu. Neretko je u pitanju više prodavaca-suvlasnika nepokretnosti ili više kupaca. Ukoliko bračni par kupuje nepokretnosti, a kao kupac je naveden samo jedan supružnik, drugi supružnik mora dati izjavu pred javnim beležnikom da li se nepokretnost kupuje kao zajednička svojina ili kao posebna svojina samo supružnika koji je naveden kao kupac. Takođe, napominjemo da se prilikom overe ugovora kod javnog beležnika, potpisuje i javnom beležniku predaje poreska prijava radi utvrđivanja iznosa poreza na prenos apsolutnih prava ili eventualnog oslobađanja od poreza za kupce prvog stana i članove njegovog domaćinstva. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, dalje, sadrži podatke o nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene i način plaćanja, datum useljenja, ko snosi troškove overe, poreza, zatim odredbu o zaštiti kupca od evikcije kojom se prodavac obavezuje da snosi odgovornost za sve pravne nedostatke koji mogu nastati na navedenoj nepokretnosti. U slučaju da je prodavac u braku, a nepokretnost koja je predmet kupoprodaje stečena u braku, drugi supružnik mora se mora saglasiti sa prodajom.
TRANSFER NOVCA
Tranfer novca koji je u skladu sa ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti dužan isplatiti kupac iz svojih sredstava vrši se uglavnom na dan overe ugovora o kupoprodaje nepokretnosti. Iznos koji je dozvoljeno platiti u gotovini u skladu sa Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, iznosi 10.000 EUR, dok se ostatak isplaćuje transferom putem bankovnog računa. Nakon što kupac isplati deo kupoprodajne cene iz sopstvenih sredstava, banka isplaćuje odobreni iznos kredita, i to nakon dostavljene potvrde o isplaćenom delu kupoprodajne iz sopstvenih sredstava kupca.
CLAUSULA INTABULANDI
Nakon transfera celokupnog iznosa kupoprodajne cene prodavcu, kako iz sopstvenih sredstava kupca tako iz iznosa kredita, prodavac overava kod javnog beležnika izjavu pod nazivom Clausula Intabulandi, kojom potvrđuje da je primio iznos kupoprodajne cene u celosti, te daje saglasnost kupcu da se bez njegovog daljeg prisustva, saglasnosti ili odobrenja, može uknjižiti u nadležnom katastru nepokretnosti. Celokupnu dokumentaciju neophodnu za uknjižbu javni beležnik prosleđuje nadležnom katastru nepokretnosti, što znači da kupac odnosno novi vlasnik nepokretnosti ne mora lično da podnosi zahtev za uknjižbu.
ZAKLJUČAK
Ukoliko ste se odlučili za kupovinu stana u na kredit, a potrebna vam je stručna pomoć advokata, možete nas kontaktirati.