Ugovori u kupoprodaji nekretnine su ugovori koji obavezno moraju biti sačinjeni u pisanoj formi i overeni (solemnizovani) od strane javnog beležnika (notara). Dakle, advokat za vas sastavlja ugovor, a javni beležnik ga overava (solemnizuje).
Ono što je na početku bitno jeste da advokat proveri celokupnu dokumentaciju i, pre svega, utvrdi da li postoji pravni kontinuitet vlasništva, ukoliko prodavac nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti koja se prodaje. Takođe, klijentima savetujemo da iz katastra nepokretnosti pribave što “svežiji“ list nepokretnosti, po mogućstvu, par dana pre dana zaključenja ugovora ili predugovora, kako bi se videlo da li postoje neki tereti ili zabeležbe na nepokretnosti.
ZAKLJUČENJE UGOVORA I PREDUGOVORA O KUPOPRODAJI STANA
Zaključenju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može prethoditi predugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ukoliko se zaključuje predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, bitno je naglasiti da on, takođe, mora biti overen od strane javnog beležnika-notara, kao i glavni ugovor. Glavni ugovor se sastavlja upravo na osnovu predugovora, te je jako bitno sastaviti dobar predugovor. Dobar predugovor, pre svega, znači da i kupac i prodavac budu zaštićeni, tj. da nijedna strana ne bude na bilo koji način prevarena niti oštećena.
U odredbama predugovora postoje i određene razlike, zavisno od toga da li se stan kupuje iz bankarskog kredita ili iz sopstvenih sredstava.
KUPOVINA NEKRETNINE NA KREDIT
Ako je u pitanju kupoprodaja nekretnine putem kredita, obavezno je zaključenje predugovora u kome se moraju navesti određene specifične odredbe. To podrazumeva da se mora tačno odrediti iznos kapare, kao i iznos učešća u kreditu, posledice u slučaju da ne dođe do odobrenja kredita, itd.
Ono što je u praksi takođe bitno, jeste da se, pre same overe predugovora kod javnog beležnika, sa nacrtom predugovora, pored ugovornih strana, saglasi i banka kod koje se aplicira za kredit, imajući u vidu specifičnosti uslova odobrenja kredita svake pojedinačne banke.
Kada banka odobri kredit, pri čemu taj period zavisi od banke (iz našeg iskustva, može da potraje i više od mesec dana), pristupa se završnoj fazi realizacije kupoprodaje-sastavljanju i overi ugovora o prodaji nepokretnosti.
Česta situacija jeste i kupovina stana u izgradnji. Ono što je najbitnije jeste provera dokumentacije. Nažalost, iz iskustva smo uočili da tipskim ugovorima koje investitor kao prodvac sačini i preda kupcu, bude mnogo više zaštićen investitor nego kupac. U tim situacijama savetujemo da se ugovor pregleda i koriguje unošenjem određenih zaštinih odredbi od strane advokata. Zbog nešto složenije, ali i rizičnije situacije o tome smo pisali i poseban blog.
