Ukoliko ste se odlučili za kupovinu stana u izgradnji, neminovno će vam se pojaviti određena bojazan jer kupujete i dajete (ne mali) iznos novca za nešto što još uvek ni ne postoji ili delimično postoji. Dakle, radi se o slučaju kupovine nekretnine (stana) čija gradnja još nije počela ili je u proceduri izgradnje.
Ono što kupce motiviše na kupovinu stana u izgradnji je najčešće nešto niža cena kvadrata, kao i pravo na povraćaj PDV-a u iznosu od 10% od ukupnog iznosa kupoprodajne cene kupcima prvog stana (kupac prvog stana može ostvariti pravo na refundaciju PDV-a za površinu do 40m2, a članovi njegovog porodičnog domaćinstva za površinu do 15m2 po članu domaćinstva). Ipak, uprkos navedenim benefitima, kupovina stana u izgradnji povlači sa sobom određene pravne rizike koje treba svesti na minimum.
U pogledu kupovine stana u izgradnji potrebno je obratiti veću pažnju nego prilikom kupovine postojećeg stana i potražiti savete osoba koje su stručne u ovoj oblasti, a sve u cilju pribavljanja što više proverenih informacija u pogledu stana u izgradnji.
PROVERA PODATAKA O INVESTITORU
Kada kažemo informacije, mislimo pre svega na proveru podataka o investitoru, ili investitorima jer ponekad u projektu izgradnje učestvuje dva ili više investitora zajedničkim ulagaanjem novčanih sredstava u izgradnju, pa je potrebno utvrditi koja nekretnina pripada kom investitoru.
Investitor je lice koje vrši izgradnju i prodaju stana u izgradnji ili nakon izgradnje.
Pre svega, potrebno je proveriti “identitet” investotora, bilo da je on fizičko ili pravno lice, te ako je pravno (što je najčešće slučaj), podatke privrednom društvu – od kada je osnovano, podatke o eventualnoj blokadi poslovnih računa koji se nalaze na sajtu Narodne Banke Srbije, odnosno da li se i u kom periodu i koliko društvo nalazilo u blokadi.
U slučaju da su računi društva trenutno ili su bili u blokadi, onda je potrebno obratiti posebnu pozornost na takvo pravno lice. U najmanju ruku, potrebno je obratiti se Agenciji za privredne registre i zatražiti detaljnije podatke o investitoru, a konkretno, a pored podatka o visini osnovnog kapitala do kog iznosa društvo odgovara za obaveze, i podatke iz finansijskih izveštaja.
Takođe, bilo da se radi o investitoru fizičkom ili pravnom licu, iskustva prethodnih kupaca mogu biti od jako velikog značaja.
PROVERA DOKUMENTACIJE – ADVOKAT ZA PROVERU DOKUMENTACIJE STANA U IZGRADNJI
Pored pribavljanja podataka o investitoru, dalje je bitno obaviti pregled dokumentacije u vezi sa nekretninom u izgradnji, a pre svega mislimo na sledeću dokumentaciju :
- građevinska dozvola prema tehničkoj dokumentaciji za izgradnju objekta;
- pravni osnov za gradnju na određenom zemljištu odnosno pravo svojine na zemljištu;
- idejni projekat;
- informacija o lokaciji;
- potvrda da su isplaćene sve naknade od strane investitora, a pre svega naknada za gradsko građevinsko zemljište, a zatim i računi prema elektrodistribuciji, vodovodu, kanalizacija itd.
Naglašavamo da je svaki dokument u procesu izgradnje potrebno detaljno proveriti, najbolje uz stručnu pomoć advokata, kao i da je postojanje adekvatne, potpune i zakonom propisane dokumentacije u vezi sa gradnjom vrlo značajno. Nakon izgradnje objekta i pribavljenja celokupne neophodne dokumentacije, investitor pribavlja upotrebnu dozvolu, koja je preduslov za uknjižbu i nakon čega se može reći da više ne postoji bilo kakva bojazan za kupca.
PREGLED UGOVORA O KUPOVINI STANA U IZGRADNJI – ADVOKAT ZA PREGLED DOKUMENTACIJE O STANU U IZGRADNJI
Sam ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji sadrži podatke o kvadraturi stana, sprataži, adresi, broju prostoriju, a kao bitan element ugovora za kupca javlja se i rok za završetak radova, u kom slučaju se mogu ugovoriti penali u slučaju da investitor ne ispoštuje rok.
Ugovor takođe sadrži odredbu o obavezi investitora da o svom trošku pribavi upotrebnu dozvolu, bez koje objekat ne može biti uknjižen, a konačan iznos cene se isplaćuje nakon uknjižbe što predstavlja određenu sigurnost kupcu bar za deo iznosa kupoprodajne cene jer investitor nema pravo na pun iznos ugovorene cene stana sve do pribavljanja upotrebne dozvole.
Dakle, kod zaključenja ugovora o kupovini stana u izgradnji, najčešće se određena svota isplaćuje prilikom zaključenja ugovora, drugi deo nakon završetka naredne faze, a nakon tehničkog prijema objekta i uknjižbe kao poslednjeg koraka konačan iznos.
Savet je stoga da kupac angažuje stručnjaka i da proveri sve moguće elemente ugovora, dokumentaciju, situaciju sa investitorom, radi eliminisanja bilo kakvog rizika.
PROCEDURA IZGRADNJE I NADZOR NAD IZGRADNJOM
Iako u skladu sa propisima investitor mora obezbediti stručni nadzor nad radovima, naš savet klijentima kupcima stanova u izgradnji je da se interesuju za proces i tok gradnje kako bi se u slučaju određenih sumnji na vreme moglo delovati.
Nakon izvedenih radova sprovodi se tehnički prijem objekta od strane posebne komisije koja vrši pregled usklađenosti izvedenih radova sa elementima iz građevinske dozvole.
Kao završni čin postupka izgradnje objekta sledi uknjižba objekta od strane investitora.
SREDSTVA OBEZBEĐENJA
Kada govorimo o sredstvima obezbeđenja, treba napomenuti da su ona u Srbiji retkost kada su u pitanju stanovi o izgradnji. Savet je pre svega ugovorom predvideti sudske penale pre svega u slučaju kašnjenja sa rokom izgradnje, a naravno i u slučaju potpunog odustanka od izgradnje. Takođe je moguće ugovoriti bankarsku garanciju za dobro izvršenje posla koju izdaje banka koja garantuje za isplatu određenog iznosa novca u slučaju da objekat ne bude izgrađen. Takođe korisno sredstvo obezbeđenja je založna izjava odnosno izjava izjava vlasnika nepokretnosti (investitora ili trećeg lica) da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka te bi u slučaju neispunjenja obaveza iz ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji, kupac mogao da se namiri iz hipotekovane nepokretnosti.
POTENCIJALNI SUDSKI POSTUPCI U SLUČAJU PREVARE
U slučaju najgoreg scenarija a to je prevara, prvo sledi pokušaj ostvarivanja svojih prava na osnovu ugovora, a u slučaju neuspeha u tome, sudski postupak. Sudski postupci u Srbiji su još uvek dugotrajni, a sve i u slučaju pozitivnog ishoda po kupca, pitanje je naplativosti štete od strane investitora koji može biti insolventan što onemogućava naplatu, u kom slučaju kupac ostaje i bez novca i bez stana jer stan nije izgrađen, a novac nije moguće naplatiti.
ZAKLJUČAK
Dakle, ukoliko ste se odlučili za kupovinu stana u izgradnji, poželjno bi bilo da se konsultujete sa stručnim licima radi izbegavanja nepovoljnog ishoda po vas, a ukoliko vam je potrebna podrška advokata možete nas kontaktirati.